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»Schleichende Gentrifizierung«

Stadtsoziologe Dieter Rink über bezahlbares Wohnen und die (Ohn-)Macht der Kommune

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Dieter Rink forscht als Professor für Stadt- und Umweltsoziologie am Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung über bezahlbares Wohnen, Verdrängung und die Grenzen der Politik.

kreuzer: Was sind die größten wohnungspolitischen Probleme in Leipzig?
DIETER RINK: Ich würde die Bezahlbarkeit des Wohnens dazuzählen und die Bereitstellung von genügend Wohnungen angesichts anhaltenden Zuzugs. Derzeit werden zwar jährlich 1.500 bis 2.000 Wohnungen gebaut, 2018 sogar etwas mehr. Wenn aber weiterso viele Menschen zuwandern, reicht das nicht. Die neu gebauten sowie die sanierten Wohnungen kommen praktisch alle im höherpreisigen oder im Luxussegment auf den Markt. Gebraucht werden jedoch preisgünstige und bezahlbare Wohnungen. Obwohl die Einkommen in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, sind die Mieten offensichtlich noch stärker gestiegen, was die hohe Mietbelastungsquote erklärt.

kreuzer: Wird sich die Zuzugssituation von selbst erledigen?
RINK: Das hatten wir bereits in den 2000er Jahren gedacht. Damals speiste sich die Zuwanderung vor allem aus Ostdeutschland, angesichts der sehr niedrigen Geburtenraten in den 1990er Jahren gingen wir davon aus, dass sie sich daher in den 2010er Jahren abschwächen müsste. Dann wanderten deutlich mehr Menschen zu: aus westdeutschen Großstädten und Ballungsregionen sowie aus dem EU-Ausland. Schließlich kamen vor allem 2015 und 2016 Tausende Geflüchtete nach Leipzig. Das war praktisch nicht prognostizierbar, diese drei Gruppen waren in den 2000er Jahren überhaupt nicht in der Optik. Der
Zuzug hat sich im letzten Jahr und aktuell abgeschwächt, es ist aber schwer zu sagen, womit wir demnächst in Leipzig rechnen müssen.

kreuzer: Ist das Thema Gentrifizierung, die Verdrängung von Bewohnern, hier relevant?
RINK: Insgesamt haben wir einen atypischen Verlauf von Gentrifizierung. Die eigentliche Gentrifizierungswelle fand schon im Zuge der Sanierungen im Altbau in den 1990er Jahren statt und war mit zahlreichen Verdrängungen verbunden. In der Folge von Schrumpfung einerseits und Angebotsausweitung durch Sanierung und Neubau andererseits gab es dann Anfang der 2000er Jahre die massiven Wohnungsleerstände. Infolgedessen fielen die Immobilienpreise und Mieten sogar, Gentrifizierung war kein Thema mehr. Seit Anfang der 2010er Jahre läuft wieder eine Sanierungswelle, dabei werden aber nur relativ selten bewohnte Häuser saniert. Daher ist die Zahl direkter Verdrängungen durch Mietpreissteigerungen infolge Modernisierung überschaubar. Die neuen beziehungsweise sanierten Wohnungen werden jedoch zu Preisen von 10 beziehungsweise 8 Euro pro Quadratmeter und mehr vermietet: Das ist für Quartiere etwa im Leipziger
Westen und Osten sehr hoch. Deutliche Mietpreissteigerungen beobachten wir auch bei Wiedervermietungen, von 10 Prozent, teilweise 20 Prozent. Schließlich ist in den letzten Jahren auch in die Bestandsmieten Bewegung gekommen. Diese Entwicklungen haben Verdrängungsdruck aufgebaut, für die ansässige Bevölkerung schließt sich der Markt. Das vollzieht sich relativ still und schleichend, spektakuläre Verdrängungsfälle wie in den letzten Jahren etwa in der Windmühlenstraße, der Holbeinstraße oder der Jahnallee sind daher selten.

kreuzer: Bayerischer Bahnhof, Eutritzscher Freiladebahnhof, Hauptbahnhof-Westseite: Bei diesen derzeit entwickelten Großquartieren stellte die Stadt soziale Forderungen an die Investoren. Gut?
RINK: Ich finde gut, dass es bei allen drei Vorhaben städtebauliche Verträge gibt, in denen jeweils 30 Prozent geförderter Wohnraum vereinbart sind. Außerdem übernehmen die Investoren anteilig Kosten für Schulen, Kitas, Infrastruktur. Wenn das so umgesetzt wird, ist das als positiv zu bewerten, die Stadt hat einige soziale Belange durchgesetzt. Zu welchen Mietpreisen dann die geförderten Wohnungen angeboten werden, wird man sehen. Derzeit würden sie bei Neubaukosten von circa 10 Euro pro Quadratmeter und einer Förderung von 35 Prozent bei etwa 6,50 Euro liegen. Das ist nicht geeignet für Hartz-IV-Bedarfsgemeinschaften und auch nicht unbedingt preiswert. Es bewegt sich im Durchschnitt aktueller Angebotsmieten und könnte in zwei, drei Jahren noch höher liegen.

kreuzer: Was ist zu tun?
RINK: Für die Wohnungsfrage gibt es unter den derzeitigen politischen Bedingungen keine einfache und schnelle Lösung. Der Bund hat sich aus der Wohnungspolitik zurückgezogen, die Mittel für die soziale Wohnraumförderung sind limitiert. Es fehlt der politische Wille für wirksame Regelungen, etwa eine »scharfe« Mietpreisbremse. Kommunen stehen einige Instrumente zur Verfügung, die aber ihre jeweiligen Begrenzungen haben. In Leipzig sind diese Instrumente in den letzten Jahren sukzessive eingesetzt worden beziehungsweise werden das, wie etwa die
abgesenkte Kappungsgrenze, die soziale Wohnraumförderung, die Konzeptvergabe, die Aufstockung der kommunalen LWB-Wohnungsbestände und anderes mehr. Aktuell sind gerade Aufstellungsbeschlüsse für zehn Erhaltungsgebiete gefasst worden. Der Wohnungsmarkt ist jedoch träge und die Instrumente werden ihre Wirkung erst allmählich in den nächsten Jahren entfalten. Erst dann wird man sehen, ob sich der Wohnungsmarkt weiter anspannt und der Verdrängungsdruck zunimmt oder nicht.

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