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Luxussanierungen mit Fabrikflair, renditesteigernde Marketingstrategie und monatelanger Leerstand: Über den Loftboom in Leipzig

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Auch in Leipzig gibt es einen Loftboom. Doch der könnte an den Bedürfnissen des Wohnungsmarktes vorbeigehen

Leipzig erlebt gerade einen Sanierungs- und Bauboom, der an vielen Stellen in der Innenstadt sichtbar ist. Dabei hat sich eher unbemerkt auch eine besondere Wohnform etabliert: das Loft. Lofts entstehen durch die Umwandlung beziehungsweise Umnutzung von Industrie- und Gewerberäumen zu Wohnräumen. Mit »Loft« assoziiert man einen ungeteilten, großen und hohen Raum mit industrietypischer Ausstattung wie etwa großen, gusseisernen Fenstern, freistehenden Stahlsäulen, Beton- oder Bohlenfußböden und unverputzten Ziegelwänden.

Die US-amerikanische Soziologin Sharon Zukin hat in ihrem berühmten Buch »Loft Living« eindrucksvoll beschrieben, wie sich zuerst die Kunstszene ungenutzter Industrie- und Gewerberäume bemächtigte und sie im Selbstausbau für die Nutzung als Atelier und Wohnraum herrichtete. Freilich entpuppten sich die Lofts später als Vorboten der Gentrifizierung, denn als sie für die Mittel- und Oberschichten erschlossen und vermarktet wurden, mussten die Künstlerinnen weichen. In der Bundesrepublik tauchten die ersten Lofts Ende der achtziger Jahre in Hamburg auf. Nach der Wende wurde diese Wohnform dann auch in Ostdeutschland etabliert. Die damalige nahezu flächendeckende innerstädtische Deindustrialisierung schuf die Voraussetzungen für den heutigen Loftboom. In Leipzig entstand in den neunziger Jahren mit den Buntgarnwerken ein prägnantes Beispiel in Wasserlage. Damals sorgte das für viel Aufsehen, denn es handelte sich um ein exklusives Angebot, welches sich in krasser Weise von der Wohnungsmisere der Nachwendezeit abhob. In den Nullerjahren wurde das Loftwohnen mit gehobener Ausstattung vereinzelt in zentrumsnahen Stadtteilen ausprobiert. Gleichzeitig, aber in konträrer Ausführung, wurden in der Leipziger Baumwollspinnerei Künstlerateliers und -wohnungen geschaffen, die dem New Yorker Archetypus ähneln. Das Loft als »Do-It-Yourself«-Wohnform bei geringer Miete gab es in den Nullerjahren in einigen Fällen auch privat organisiert. Mit dem Boom am Wohnungsmarkt gerieten auch diese Lofts in den Fokus der Immobilienwirtschaft. Sie wurden hochwertig saniert oder modernisiert, die Bewohnerinnen zu Opfern von Gentrifizierung. Das bislang bekannteste Beispiel einer derartigen Verdrängung durch Luxussanierung ist das alte Karosseriewerk in der Holbeinstraße.

Plagwitz, Gohlis, Graphisches Viertel: Zahlreiche neue Loft-Angebote in Leipzig

Aktuell gibt es zahlreiche Beispiele für neue Loft-Angebote in Leipzig. Klassischerweise entstehen sie in umgenutzten Industrie- und Gewerbebauten aus dem 19. und frühen 20. Jahrhundert. Hierzu zählen beispielsweise das Buchwerk in Reudnitz, die Bleichert-Werke in Gohlis und das ehemalige Deutsche Buchgewerbehaus im Zentrum-Südost. Darüber hinaus kommt es aber auch zur Umwandlung von ehemaligen Kasernen im Norden (»Parc du Soleil«) und neuerdings von Bürogebäuden aus den sechziger und siebziger Jahren, wie in der Prager Straße (»Four Living«) oder am Augustusplatz, die alte Hauptpost (»The Post«). Inzwischen entsteht das erste Neubau-Loft (»SmartLofts«) in Altlindenau.

Bei einer Analyse des lokalen Loft-Marktes am Leipziger Helmholtz-Zentrum im April 2018 konnten rund 1.800 solcher Wohneinheiten erfasst werden, die in Planung, im Bau oder kürzlich fertiggestellt waren. Sie machen einen beträchtlichen Teil der aktuellen Bauaktivitäten in Leipzig insgesamt aus, so wurden im Jahr 2017 etwa 3.600 Wohneinheiten genehmigt und 1.600 fertiggestellt. Räumlich konzentrieren sich die Lofts am ehemaligen Industriestandort Plagwitz sowie seit wenigen Jahren verstärkt im Graphischen Viertel und im Leipziger Norden. Auffällig ist, dass die Lofts sehr unterschiedliche Größen haben und die kleinen Einheiten bereits bei nur 32 bis 40 Quadratmetern starten (zum Teil als »Micro-Lofts« vermarktet), während 320 Quadratmeter den Spitzenwert darstellt. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter liegt bei 3.624 Euro und damit deutlich über den Durchschnittspreisen. Die durchschnittliche Angebotsmiete nettokalt beläuft sich auf 9,80 Euro pro Quadratmeter; Ausreißer liegen bei 13 Euro. Das gegenwärtige Loftwohnen ist folglich dem hochpreisigen beziehungsweise dem Luxussegment zuzuordnen. Interessant ist, dass die meisten Lofts zur Miete angeboten werden, nachdem sie auf dem Anlagemarkt verkauft wurden. Offensichtlich sind Lofts Renditeobjekte, die Zahl der selbstnutzenden Eigentümerinnen ist allem Anschein nach gering. Auf dem Gesamtmarkt stellen die Lofts ein Nischensegment dar, denn die Zahl der Lofts dürfte insgesamt bei etwa 4.000 liegen und damit circa anderthalb Prozent des Leipziger Wohnungsmarktes ausmachen. Vermutlich kommt auch nicht mehr allzu viel dazu, denn die Möglichkeiten zur Umnutzung oder Umwandlung sind schließlich begrenzt.

Marketingtrick für zahlungskräftige Schichten: Der urbane Lebensstil wird beim Loft mit verkauft

Nach den Umwandlungen ist im Inneren vieler Lofts allerdings nur noch wenig Fabrikflair übrig, denn es werden Wände eingezogen, um Räume zu teilen, es wird verputzt, es werden zeitgemäße Fußböden gelegt. Die Verlockungen des Loftwohnens gründen aber offensichtlich in weit mehr als in spezifischen Baumaterialien und -elementen. Mitgekauft oder -gemietet werden laut gängiger Vermarktung ein urbaner Lebensstil, eine flexible Wohngestaltung, erhöhte Kreativpotenziale oder sonstige Möglichkeiten der individuellen Selbstentfaltung. Wortkreationen wie »loftartiges« und »loftiges« Wohnen schmücken die Anzeigen großzügiger Einraumwohnungen. Der Loftbegriff wird dabei sehr weit interpretiert und etwa auch als »Reihenhaus-Loft« (Großzschocher) oder »Loftscheune« (Markkleeberg) verwendet. Offenbar dient der Loft-Begriff als renditesteigernde Marketingstrategie. Der Kultursoziologe Andreas Reckwitz hat diagnostiziert, dass der Loft-Stil in Deutschland zum neuen Leitbild des Wohnens der Mittelschichten geworden ist. Demzufolge haben wir es hier also mit einem zukunftsträchtigen Wohntrend zu tun, der für zahlungskräftige Schichten erschlossen werden soll.

Ob das auch in Leipzig funktioniert, muss sich allerdings erst noch erweisen. So ließ sich während der Recherche feststellen, dass mehrere luxuriöse Lofts zum Teil monatelang zum Erstbezug auf einschlägigen Immobilien- und Wohnungsportalen annonciert werden. Das scheint ein Indiz für mangelnde Nachfrage in diesem Segment zu sein. Möglicherweise ist es aber auch ein Anzeichen für eine generell begrenzte oder mittlerweile gesättigte Nachfrage für hochpreisige Wohnungen, wie sie Lofts in der Regel darstellen. So ist zu vermuten, dass der aktuelle Loft-Boom am Bedarf in Leipzig vorbeigeht.

Die Autorinnen sind Mitarbeiter des Helmholtz-Zentrums und haben die genannte Studie mit durchgeführt

Dieser Text erschien zuerst im kreuzer 05/19.

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