Wer würde hier nicht gern einziehen? Fünfeinhalb Zimmer, zwei Dachterrassen und drei Bäder, in dem Wohnzimmer mit offenem Kamin und Glasdach könnte man prima Erstsemesterpartys veranstalten. Auch die Lage hervorragend: Waldstraßenviertel nahe Rosental, in den Park sind es nur wenige Meter. Wäre da nicht der Preis: 243 Quadratmeter kosten kalt 2.500 Euro, warm sind wir bei 3.060 Euro. Wer kann sich das leisten?
Der Wohnungsmarkt in Leipzig hat sich gründlich verändert, die Zeiten des Überangebots an schönen Wohnungen zu Tiefstmieten sind vorbei. Wurde der Quadratmeter Wohnraum in Leipzig 2011 noch für durchschnittlich 4,75 Euro angeboten, waren es Ende 2017 schon 6,38 Euro, so die Preisdatenbank des Berliner Instituts Empirica. Gleichzeitig öffnete sich die Spanne weit: Während die Zahl günstiger Wohnungen abnimmt, wächst das Segment luxuriös ausgestatteter Behausungen stetig.
Besuch beim Leipziger Soziologen Dieter Rink im Umweltforschungszentrum; Rink und seine Kollegen Andreas Schneider und Annegret Haase beobachten den Wohnungsmarkt der Stadt seit vielen Jahren. 2014 haben sie zuletzt den Boom des sogenannten gehobenen Wohnsegments untersucht. »Wie hoch musste die Miete damals mindestens sein, um als teuer zu gelten?« »6,50 Euro«, sagt Dieter Rink. Forscher und Reporter brechen in heiteres Gelächter aus. 6,50 Euro, das ist inzwischen völlig normal.
»Die teuerste Miete, die wir kürzlich gefunden haben, lag bei 15,25 Euro kalt«, sagt der Soziologe. Auf dem Portal Immoscout stößt man regelmäßig auf mehr als 600 Annoncen mit einer Mindestkaltmiete von 1.000 Euro. Fußbodenheizung, Eckbadewanne, offene Wohnküchen, Dachterrassen, Maisonette – der Fantasie sind keine Grenzen gesetzt. Am anderen Ende der Mietpreisskala sieht es dagegen immer finsterer aus, wie aus der jüngsten Analyse des Wohnungsangebots hervorgeht, die Rink und Kollegen im Auftrag der Stadt erstellt haben. Wer darauf angewiesen ist, dass die Stadt die sogenannten Kosten der Unterkunft (KdU) übernimmt, muss sich eine Wohnung suchen, die maximal 4,73 Euro kalt pro Quadratmeter kostet. Gerade einmal 3 Prozent der zwischen Januar und Oktober 2017 angebotenen Wohnungen entsprechen dieser Preisklasse, sie befinden sich in den allermeisten Fällen in Grünau oder Paunsdorf. Ähnlich sieht es bei den noch relativ preiswert angebotenen Wohnungen mit einer maximalen Kaltmiete von 5,39 Euro aus.
11 Prozent beträgt dieses Angebotssegment.
Das Gros der Angebote lag irgendwo um die Durchschnittsmiete herum, 68 Prozent der Wohnungen kosteten zwischen 5,40 Euro und 7,99 Euro. Während man zu diesen Preisen früher teilweise sogar im Zentrum fündig wurde, sieht das heute etwas anders aus. Für 6 bis 8 Euro pro Quadratmeter findet man in Leipzig zwar noch einige schöne Vierzimmerwohnungen in Altbauten. Doch die liegen jetzt am Rand von Lindenau oder Reudnitz statt in der Südvorstadt.
Angst und Schrecken in der Mieterstadt
Da ist beispielsweise eine hübsch sanierte und WG-geeignete 100-Quadratmeter-Wohnung in der Merseburger Straße. Vor den Fenstern biegt die Straßenbahn regelmäßig mit lautem Quietschen ab und täglich brausen Tausende Autos von und in Richtung Autobahn vorbei. Das Inserat ist kaum drei Wochen im Netz. Nach 25 Besichtigungen sind die neuen Mieter gefunden, verrät die Hausverwaltung am Telefon. »Es ist aber auch eine sehr schöne Wohnung, die Nachfrage war wirklich hoch«, sagt der Immobilienmensch. Den Quadratmeter hat seine Firma hier für 8 Euro kalt angeboten.Hübsche Altbauwohnungen mit Stuck an der Decke kosten laut der Recherche von Rink und Kollegen inzwischen oftmals mindestens 8 Euro kalt pro Quadratmeter. 13 Prozent der Angebote gehörten in diese Kategorie. Weitere fünf Prozent der Inserate sollen 10 Euro und mehr kosten, vor allem Wohnungsangebote im Zentrum fallen in diese Mietpreisklasse.
Vielen Stadtbewohnern wird angesichts dieser Entwicklung angst und bange. 2016 lebten laut kommunaler Bürgerumfrage 88 Prozent der Leipziger zur Miete, nur 11 Prozent besitzen ihre vier Wände selbst. Fast überall sonst in Deutschland ist die Eigentumsquote höher, und zwar zum Teil deutlich. In einigen westdeutschen Städten wie Wolfsburg, Ingolstadt oder Reutlingen besitzen über 40 Prozent der Bewohner ihr Heim, zeigt die Studie »Wohnverhältnisse in Deutschland« von der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung. Politik und Immobilienverbände machen häufig das rasante Einwohnerwachstum Leipzigs für diese Entwicklung verantwortlich, doch das ist bestenfalls die Hälfte der Wahrheit. Die andere ist: In den begehrten Lagen in Deutschland wird seit einigen Jahren wild mit Häusern und Boden spekuliert. Leipzig ist hier keine Ausnahme. Immobilien werden zu überteuerten Preisen gekauft, in der Erwartung, dass der nächste Käufer noch mehr Geld hinblättert.
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Soziologie-Professor Dieter Rink[/caption]
Verbraucherschützer und seriöse Anlageberater weisen regelmäßig darauf hin, dass Immobilienkäufe nur dann wirtschaftlich sinnvoll seien, wenn das investierte Geld in einem Zeitraum von 20 bis 30 Jahren mit den Mieten wieder eingenommen werden könne. Dafür dürfen die Preise aber den Einkommen nicht davonlaufen. Seit ein paar Jahren ist jedoch genau das der Fall. Inzwischen haben selbst Gutverdiener mit der Situation ein Problem. Zwar steht nicht gleich die Lebensgrundlage auf dem Spiel. Trotzdem ärgern sich beispielsweise junge Familien zunehmend darüber, dass Häuser und Wohnungen unerschwinglich werden für diejenigen, die tatsächlich darin leben wollen.
Szenenwechsel: Unweit der Haltestelle Goerdelerring hat das Selbstnutzer Kompetenzzentrum in der Jacobstraße eine schöne Etage mit Büros und Beratungsräumen, an den Wänden hängen Architekturgrafiken von Stadthäusern und Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen. Seit dem Jahr 2000 beraten Ute Scheffen und ihr Mann hier Gruppen bei Planung und Bau der eigenen vier Wände. Rund 1.000 Familien haben sie so unter ein eigenes Dach gebracht, sagt Scheffen, die meisten davon Doppelverdiener, mal mit mehr, mal mit weniger hohen Einkommen. »Ich würde die umreißen mit dem Wort Mittelstand«, sagt Tim Augustin, der als Architekt viele dieser Gruppen betreut hat und Vorsitzender des Selbstnutzervereins ist. Mittelständische Kleinfamilien, die heute in Leipzig ihr Häuschen oder ihre Eigentumswohnung selbst planen und gestalten wollen, haben es schwer. Seit einigen Jahren finden die sogenannten Selbstnutzer – also Menschen, die Immobilien kaufen, um selbst darin zu wohnen – kaum noch Baugrundstücke. Der Markt in der Stadt ist wie leer gefegt, professionelle Baufirmen und Anleger haben sich Freiflächen als Vorräte gesichert. »Unsere Interessenten gehen durch die Stadt und dann sagen sie: Hier ist doch noch ein kleines Grundstück und dort wird doch gar nichts gebaut. Da muss ich immer antworten: Das ist alles verkauft. Das ist alles im Portfolio irgendwelcher Bauträger«, sagt Ute Scheffen. »Wenn Sie durch die total ausverkaufte Südvorstadt laufen, sehen Sie ganz viele Baulücken. Die Frage ist, warum haben wir keine Bauplätze mehr, warum passt das nicht zusammen?«, fragt sich Augustin, der Architekt.
Ein Blick in den städtischen Grundstücksmarktbericht zeigt, dass der Immobilienmarkt immer enger wird: Seit 2016 sinkt die Zahl der Immobilienverkäufe, während zugleich die gezahlten Preise weiter steigen. Besonders drastisch war diese Entwicklung bei Bauland, die Umsätze stiegen hier um 18 Prozent gegenüber 2016, während die Zahl gehandelter Grundstücke deutlich unter den langjährigen Durchschnitt fiel. Bauland für Einfamilienhäuschen ist im Stadtgebiet kaum noch zu haben. Wer ein Mehrfamilienhaus errichten will, muss im Schnitt nun über 438 Euro pro Quadratmeter für Bauland ausgeben. Die Preissteigerungen sind beträchtlich, in vielen Vierteln haben sich die Quadratmeterpreise zwischen 2016 und 2017 fast verdoppelt. Im Einzelfall können sie noch deutlich nach oben abweichen. »Sie müssen damit rechnen, dass es in den innerstädtischen Vierteln so losgeht ab 1.000 Euro aufwärts«, sagt Augustin, der krasse Beispiele beobachtet hat. Schleußig ist schon beim offiziellen Verkehrswert mit 750 Euro pro Quadratmeter Spitze. »Einige Wahnsinnige sind dort bei Preisen von 5.000 Euro und mehr«, sagt der Häuslebauerarchitekt.
Aus Sicht kleiner Baugruppen sind die großen Akteure das Problem: Bauträger, die sehr viel Anlagekapital einsammeln, bei Ärzten, Rechtsanwälten, Steuerberatern und Ingenieuren, die händeringend nach Möglichkeiten suchen, ihre umfangreichen Ersparnisse gewinnbringend zu vermehren. Während Baugruppen zu Beginn oft noch nicht alle künftigen Teilnehmer an Bord haben und deshalb, wenn es konkret wird, erst noch weitere Mitglieder werben müssen, sind die professionellen Immobilienfirmen deutlich schneller, weil das Geld oft zuvor schon beisammen ist. Die Spekulation kommt noch hinzu. »Wir haben das mit Bedauern gesehen im Lindenauer Hafen«, sagt Ute Scheffen. »Die ersten Käufer haben ihre Grundstücke sofort weiterverkauft. Das treibt die Preise hoch.«
Wer sich das leisten kann
Rainer Hummelsheim, gebürtiger Niedersachse, ist grundsätzlich guter Dinge. Seit 1995 ist er selbstständiger Hausverwalter in Leipzig und Mitglied der Geschäftsführung des Immobilienverbands Deutschland (IVD), Untergliederung Mitte-Ost. »Vor zwölf Jahren hatten wir 60.000 Einheiten Leerstand, da haben wir 200 Besichtigungen gemacht für eine Wohnung, bis wir die vermieten konnten. Davon sind wir heute weit weg, insofern ist die Marktsituation deutlich entspannter«, sagt er.
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Hausverwalter Rainer Hummelsheim, Foto: Sandra Schubert[/caption]
Auch dem Leipziger Immobilienmarkt kann er aus Branchensicht immer noch sehr viele Vorteile abgewinnen: dynamische Bevölkerungsentwicklung, beliebte Studentenstadt und immer noch unterdurchschnittliche Kosten. »Weil das Mietniveau noch relativ günstig ist, gibt es Möglichkeiten, das anzupassen«, sagt der Hausverwalter. Zu Deutsch: Die Mieten können hier noch angehoben werden, in München geht da nichts mehr. Um die anderswo im Euroraum schwächelnden Volkswirtschaften zu unterstützen, hält die Europäische Zentralbank den Leitzins seit einigen Jahren bei 0 Prozent. Kredite kosten fast nichts, Sparer bekommen aber auch keine Zinsen und verschieben ihr Geld auf der Suche nach Profiten ins sogenannte Betongold. Doch die Kalkulation hat einen Haken: Damit sich der Kauf einer teuren Immobilie, eines spekulativ überteuerten Grundstücks noch lohnt, braucht man Mieter, die sich die Wohnungen dann später leisten können. Leipzig aber ist eine Stadt mit viel Armut. Laut kommunaler Bürgerumfrage 2016 liegt das mittlere Einkommen in Leipzig pro Person bei monatlich nur 1.280 Euro netto. Das klingt schon mal nach ziemlich wenig. Wie hohe Mieten man zahlen kann, hängt aber davon ab, was Haushalte insgesamt ausgeben können, wie hoch also alle Einkommen und Zuschläge zusammengenommen sind, wenn beispielsweise zwei Erwachsene und zwei Kinder als Familie zusammenleben.
Mithilfe der kommunalen Bürgerumfrage haben die städtischen Statistiker die Leipziger Haushalte in verschiedene Gruppen eingeteilt, sortiert nach Höhe der verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen. 16 Prozent der Befragten gehören in die Gruppe mit den höchsten Haushaltseinkommen, ihnen stehen 3.200 Euro und mehr pro Monat zur Verfügung – zum Vergleich: In München war diese Gruppe 2015 mit 34,6 Prozent mehr als doppelt so groß. Interessant ist, dass es sich bei dieser Gruppe vor allem um Vier-Personen-Haushalte handelt, also Familien mit zwei verdienenden Partnern und zwei Kindern. Immerhin 10 Prozent dieser Vier-Personen-Haushalte gaben sogar an, 5.200 Euro und mehr zu verdienen. Allerdings gehörten nur 3 Prozent der befragten Leipziger solchen Haushalten an – in Bayern fallen 21,8 Prozent der Haushalte in diese Kategorie. Sind das genügend Menschen, um all die teuren Wohnungen zu mieten, die inzwischen so zahlreich auf den Markt kommen, in Gohlis oder in Schleußig, im Lindenauer Hafen oder in den Thalysia Höfen beim Werk 2 in Connewitz?
Stadtsoziologe Dieter Rink stellt ernüchtert fest: »Am Anfang hab ich mich gefragt: Wer soll das mieten? Dann habe ich festgestellt: Das meiste wird doch vermietet.«
Stichprobe bei Immoscout24: Das Megaloft in der Südvorstadt, eine Etage fast ganz ohne Wände nur mit einer kleinen Badezimmerinsel in der Mitte, 132 Quadratmeter für 1.046 Euro Kaltmiete, Einzug ab April, im März schon vermietet. Auch 135 Quadratmeter am Johannapark für 1.560 kalt sind kurze Zeit später nicht mehr verfügbar. Allerdings: Andere, ähnliche Annoncen stehen deutlich länger im Netz. Dieter Rink wird deshalb wieder skeptischer. »In diesem Segment kommt gerade ganz schön viel auf den Markt. Ist da so viel Nachfrage da?«, fragt er sich. In einer Analyse warnen Experten des Bauträgervereins »Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW)«, eine Sättigung des hochpreisigen Segments zeichne sich ab.
Als Verwalter, der Wohnungen im Auftrag der Eigentümer vermietet, merkt der IVD-Vertreter Hummelsheim: Neu in sein Portfolio kommt nur oberes Preissegment. »Da wird mit Mieten projektiert von 12 bis 13 Euro pro Quadratmeter, in den Größenordnungen ist alles, was bald auf den Markt kommt«, sagt Hummelsheim. Das macht die Mietersuche mitunter langwieriger. »Alles, was ab 120 Quadratmeter aufwärts geht, wird schwieriger. Miete, Nebenkosten und oft noch ein Stellplatz dazu kosten dann 1.800 bis 2.000 Euro.« Solche Summen bezahlen vor allem Mieter, die über ein Nettoeinkommen von 6.000 Euro und mehr verfügen, so die Erfahrung von Hummelsheim. »Ob Leipzig genügend Klientel hat, die dauerhaft diesen Betrag wird zahlen können, da bin ich verhalten skeptisch.«
Über die ständig steigenden Preise für Bauland sind auch die Bauträger nicht glücklich. Von Kollegen weiß der Hausverwalter: »Aus Bauträgersicht ist es so: Der Gewinn liegt im Einkauf.« Da ist aber gerade nicht viel zu holen, denn es wird immer weniger verkauft. Das ergebe ja auch wenig Sinn, sagt er: »Wenn Sie etwas verkaufen, was machen Sie dann mit dem Geld?« Keine Zinsen, das bedeute praktisch Wertverlust. »Man wäre dämlich, wenn man was verkauft und keine Verwendung für das Geld hat.« Die Folge: »Niemand will verkaufen oder die Preisvorstellungen sind total exorbitant.« Die steigenden Baukosten kommen noch obendrauf.
Lösungsversuche
Die verfahrene Situation ist nicht spezifisch für Leipzig; wer Freunde in Berlin, Hamburg oder München hat, weiß, wie viel dramatischer ein Wohnungsmarkt noch werden kann. Auch Städte wie Hannover, Frankfurt oder Stuttgart – nicht gerade die Traumdestination eines Städtereisenden – müssen inzwischen mit aller Kraft darum kämpfen, preiswerten Wohnraum irgendwie zu erhalten. Leipzig probiert die neuen Instrumente Konzeptvergabe und Erbbaupacht. Ersteres ermöglicht, dass Grundstücke im Eigentum der Stadt oder städtischer Unternehmen wie der LWB nicht mehr nur an die Meistbietenden verkauft werden. Jetzt können auch Bauherren den Zuschlag bekommen, die soziale Ziele berücksichtigen. Die Erbpacht wiederum ist ein Mittel, mit dem die Stadt Wien seit über 100 Jahren die Kontrolle über ihren Wohnungsmarkt behält. Die 1,8-Millionen-Einwohner-Stadt verkauft ihre Grundstücke nicht, die 100-jährige Erbpacht ist quasi nur eine Leihgabe an Bauherren. Auf diese Weise gibt es kaum Grundstücke, mit denen sich spekulieren lässt.
Das Problem in Leipzig ist hier allerdings, dass die Stadt wahrscheinlich nicht mehr allzu viele Flächen besitzt. Die Behörden geben kaum Informationen dazu heraus, aber das Liegenschaftsamt hat viele Jahre alles, was möglich war, meistbietend verkauft, um den Haushalt zu sanieren. Völlig versäumt wurde eine Flächenbevorratung, sagen Insider. Das wird schon beim Bau von Kitas und Schulen ein Problem. Drei zentral gelegene, riesige Entwicklungsgebiete sind in der Hand privater Bauherren: Der Bayerische Bahnhof mit 36 Hektar (entspricht etwa 50 Fußballfeldern) gehört der Stadtbau AG, Hauptbahnhof-Westseite mit 11 Hektar der Buhlmann-Immobilien, der Eutritzscher Freiladebahnhof, 20 Hektar, Christoph Gröners CG Gruppe.
Bei der Konzeptvergabe gibt es bisher das Problem, dass sich die Hausgruppen selbst organisieren sowie Bauplanung und Bauphase durchstehen müssen, ohne Experten für diese komplexen Aufgaben zu sein. Das trauen sich in der Regel meist nur Menschen mit höherer Bildung zu, Kurierwagenfahrerinnen und Supermarktkassierer sind in solchen Baugruppen kaum anzutreffen. Um trotzdem Wohnraum mit niedrigeren Mieten zu schaffen, ist derzeit der sogenannte soziale Wohnungsbau wieder in der Diskussion, ein klassisches Instrument der westdeutschen Nachkriegszeit. Im Fall des Eutritzscher Freiladebahnhofs hat sich die CG Gruppe per städtebaulichem Vertrag verpflichtet, mindestens 30 Prozent Wohnungen mithilfe von Förderung zu errichten und danach zu vergünstigten Preisen nur an Mieter mit Berechtigungsschein zu vermieten.
Peter Burks Institut für Wohnen und Bauen in Freiburg beschäftigt sich seit vielen Jahren mit Fragen der Nachhaltigkeit und kostengünstigen Bauweisen. Vom klassischen sozialen Wohnungsbau hält er wenig. Zunächst werde vor allem der Bauunternehmer mit dem Geld gefördert, nicht der Mieter, sagt er. Später erhielten nur Leute mit niedrigen Einkommen die B-Scheine. Die Bauunternehmer würden die Mindereinnahmen ausgleichen, indem sie dann bei nicht geförderten Wohnungen noch höhere Mieten verlangen als üblich. Das Nachsehen habe dadurch eine mittlere Gruppe, die etwas zu viel verdiene, um gefördert zu werden, aber noch lange nicht wohlhabend sei.
Das nächste Problem besteht darin, dass die Mietbindung nach ein paar Jahrzehnten ausläuft. »Das ist wenig nachhaltig, weil Sie als Staat sehr zügig wieder draußen sind. Dann hatte der Eigentümer des Gebäudes am Anfang mal nicht so viel Miete, kann nach einer gewissen Zeit, nach einer Schonfrist dann aber so richtig loslegen.«
Viele der wichtigen Hebel, die die Wohnungspolitik grundsätzlich verändern könnten, liegen in den Händen der Bundesregierung. Sie könnte etwa die Spekulation mit Bauland deutlich unattraktiver machen, Stichwort »Bodenwertsteuer«. Bisher gilt in Deutschland die Grundsteuer, die sich an vor Ewigkeiten festgelegten Werten bemisst. Die Richter am Bundesverfassungsgericht haben diese vor Kurzem per Urteil gekippt: Das Instrument sei ungerecht, weil die zugrunde liegenden Einheitswerte in Westdeutschland von 1964, im Osten sogar noch von 1935 stammen. Beide sind längst überholt.
Mitglieder der Initiative »Grundsteuer: Zeitgemäß« schlagen stattdessen eine Bodenwertsteuer vor, die sich an den jährlich von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerten orientiert. Je teurer der Quadratmeter Boden, desto höher die Steuer. Das schafft verschiedene Anreize: Grundstücke brachliegen zu lassen, wird unattraktiv, besonders, wenn diese im Wert steigen. Hochwertige Grundstücke wiederum müssen möglichst gut genutzt werden. Je mehr Nutzer sich einen Quadratmeter Boden in einer hochpreisigen Lage teilen, desto weniger müssen die einzelnen bezahlen. Leider lassen weder CDU noch SPD den Willen erkennen, diese Steuer umzusetzen. Eine kreuzer-Anfrage, wie die Stadtverwaltung Leipzig die Möglichkeit einer solchen Steuer beurteilt, lassen die Ämter unbeantwortet. Bauberater und Ingenieur Peter Burk hat noch einen weiteren Vorschlag. Die von der Regierung Kohl Anfang der 1990er Jahre abgeschaffte Gemeinnützigkeit für kommunale Wohnungsbaugesellschaften und Baugenossenschaften könnte wieder hergestellt werden. Wer Wohnraum für gemeinnützige Zwecke herstellt, soll die Kosten dafür steuerlich voll absetzen können. Burks Hoffnung: Für LWB und Co könnten sich Investitionen in neue Wohnungen stärker lohnen als heute.
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Fast alle Neubauten gehören zum oberen Preissegment, Foto: Marcus Korzer[/caption]
Reformbedarf sieht Burk auch bei den Mietspiegeln. Ausstattungsmerkmale wie Handtuchwärmer oder großformatige Badezimmerfliesen, die zu höheren Quadratmetermieten berechtigen, seien schlicht Fassadenzauber. »Unsere Erfahrungen, wenn wir die Baubeschreibungen einmal technisch auswerten – wie gut ist beispielsweise der Innenschallschutz –, dann ist da oft kein Luxus mehr«, sagt er über seinen Eindruck vom sogenannten gehobenen Mietsegment. Ein weiteres Problem sind die Referenzzeiträume, die oftmals viel zu kurz seien. Gelte der Durchschnittswert der vergangenen vier Jahre als ortsübliche Vergleichsmiete, springe diese Vergleichsmiete nach oben in dem Moment, in dem besonders viele teure Neubauten fertiggestellt würden. »Völlig unverständlich, warum das nicht sofort beendet wird«, sagt Burk. Auch hier sitzt die Bundesregierung an den Schalthebeln.
Raus aufs Land?
Rainer Hummelsheim hat der Werbeslogan »Eilenburg, das Beste an Leipzig« gefallen, den er im Internet gesehen hat. Im Umland von Leipzig stünden derzeit 60.000 Wohneinheiten leer. Die Antwort müsse also sein, den öffentlichen Nahverkehr zu verbessern und schnelles Internet für alle bereitzustellen. »Kinder sollten in einem Umfeld groß werden, wo es auch mal grün ist«, schlägt er vor. Für die Familiengründung könne man ja hinausziehen und im Alter, wo kürzere Wege wichtig seien, wieder in die Stadt hinein.
»Wurzen?« Häuslebauer-Beraterin Ute Scheffen setzt ihren skeptischen Blick auf. »Letztens hat man uns gefragt, ob wir in Wurzen bei einem Projekt mitmachen wollen. Ich sag mal, es gibt auch diese anderen Zeitungsartikel über Wurzen.«
Architekt Augustin plant mit seinen Kunden stattdessen wieder kleinere Wohnungen oder versucht an anderer Stelle, die Kosten zu dämpfen. Wohnungseigentümer hatten laut kommunaler Bürgerumfrage 2016 in ihren eigenen vier Wänden durchschnittlich 108 Quadratmeter zur Verfügung, dieser Wert dürfte künftig sinken. In den Selbstnutzer-Baugruppen denkt man jetzt auch häufiger über Quersubvention nach: Wer mehr verdient, zahlt auch ein bisschen mehr und ermöglicht so einer anderen Partei mit weniger Geld, trotzdem beim Bau mitzumachen.
Das Ende der Spekulation
Immobilienverwalter Hummelsheim schaut nachdenklich und sagt dann: »Ich kann nur mit dem Kopf schütteln über Preise, die gezahlt werden. Man kann sich das ja ausrechnen, wie dann das Verhältnis ist zwischen dem, was man investiert, und dem, was die Miete bringt.« Besonders, wer investiere, weil er nur Steuervorteile im Auge habe, denke oft nicht langfristig genug. Wie viele Marktbeobachter rechnet auch Hummelsheim damit, dass die Zinsen bald wieder steigen, vielleicht auf moderate vier Prozent, kein hoher Wert. »Für die meisten würde das eine Verdopplung des Kapitaldienstes bedeuten.« Im Klartext: Rendite ist mit den Mieten dann noch weniger zu erwirtschaften.
Das Berliner Institut Empirica warnt in Bezug auf die Ballungsräume München, Berlin, Frankfurt am Main, Stuttgart und Freiburg: »In einigen Städten werden heute Preise aufgerufen, die sich fundamental nicht mehr rechtfertigen lassen – weder mit gestiegenen Mieten, noch mit gestiegenen Einkommen, noch mit gesunkenen Zinsen.« Das Institut erwartet folglich, dass die Preise wieder fallen, entweder weil die Zinsen wieder steigen oder weil sehr viele Wohnungen auf einmal fertiggestellt werden und plötzlich die Vermarktung ins Schleppen kommt. »Was auch immer der Auslöser sein wird, wir halten es für sehr wahrscheinlich, dass ein Preisrückgang in einigen Städten eines der großen Themen der nächsten Jahre sein wird«, heißt es. Ob das auch für Leipzig gilt, wird sich zeigen. Beide Auslösegefahren – steigende Zinsen und sehr viele fertiggestellte Neubauten – werden sich auch hier bemerkbar machen.
Kann aus dieser Entwicklung eine neue Finanzkrise werden, etwa, weil die Preisblase platzt, viele Investments plötzlich deutlich weniger wert sind und dann auch Kredite nicht mehr bedient werden können? Zumindest hier sieht das generell eher kritisch an die Sache herangehende Institut Empirica in Bezug auf den Leipziger Immobilienmarkt keine Gefahr. »Klassischerweise kommt es zu Preisblasen, wenn zu viele Wohnungen gebaut werden, die kein Mensch braucht und die dann leer stehen«, sagt Empirica-Forscher Rainer Braun. »Besonders schlimm ist, wenn der übermäßige Neubau vor allem kreditfinanziert ist, dann bricht auch der Preis ein, und dann haben die Banken ein Problem.« Beides sei bislang aber nicht der Fall, weder gebe es zu viel Neubau noch besonders viel Kreditfinanzierung. Es ist vor allem das Geld vieler privater Anleger, das die Preise treibt. Folglich könnten die viel Geld verlieren. In Leipzig würde das nicht zum ersten Mal passieren. Dass aber die für Mieter traumhaften Zustände aus der Mitte der Nullerjahre zurückkehren, das mag niemand so recht glauben, weder die Immobilienunternehmer noch die Häuslebauer oder die Soziologen.